Innlit í stúdíóíbúð á milljón/m²: Klikkunin á íslenskum húsnæðismarkaði

Markaðurinn er alveg ófyrirsjáanlegur - íbúðir hafa aldrei verið eins fljótar að seljast, um 40% íbúða seljast á meira en ásettu verði - og verðið bara hækkar og hækkar og hækkar. Fólk er komið með nóg, ekki síst fyrstu kaupendur.

„Þú ert eiginlega bara að lenda í slagsmálum yfir hverri einustu íbúð sem er að fara bara milljónir yfir fasteignamat. Þannig að það er ógeðslega erfitt að reyna að kaupa sér sérstaklega sína fyrstu íbuð, ef þú ert ekki til dæmis ekki með brjálæðislega mikinn pening. Jafnvel ef þú ert með góða innborgun ertu samt að lenda í veseni,“ segir Halla Kristín Jónasdóttir, sem var á opnu húsi í fjörutíu fermetra íbúð.

Við litum við á opnu húsi í Hverfisgötu og leituðum fanga víða til að reyna að átta okkur á klikkuninni á íslenskum húsnæðismarkaði, eins og sjá má í myndbrotinu hér að ofan.

Hamslaus hækkun

„Það eiga að vera svona 2.500-3.000 eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Þær eru svona rétt um 300, þannig að við erum kannski með 10% af því sem þarf. Það seljast 7-800 íbúðir á mánuði, sem þýðir að við erum með rétt tveggja vikna lager. Ég held að ég geti sagt að það hafi aldrei verið svona lítið til sölu. Og stóra vandamálið er að þetta er ekkert að fara að breytast fyrr en eftir tvö til þrjú ár. Það kannski eru stóru fréttirnar,“ segir Hannes Steindórsson, formaður Félags íslenskra fasteignasala. 

Ef maður keypti sér íbúð fyrir einu ári á fjörutíu milljónir í vesturhluta borgarinnar, mætti sjá fyrir sér að hún gæti selst í dag á eitthvað eins og 48 milljónir. Það eru tæplega 700.000 króna hækkun á mánuði.

Og á meðan fasteignaverð rýkur upp, rýrnar peningur sem geymdur er inni á bankabók. Ef ég er að reyna að spara og á fjórar milljónir inni á bankabók, get ég gert ráð fyrir að á einu ári verði um 230 þúsund krónur af því búnar að brenna upp á verðbólgubálinu. Það er því engin furða að sem flestir vilji sem fyrst koma peningum sínum inn í fasteign.

Ekki bíða, segir fasteignasali - en sumir eru fastir

30-40% af þeim sem eru að kaupa í dag eru fyrstu kaupendur að sögn Páls Pálssonar fasteignasala.

„Það verður mjög erfitt að finna eignir undir fjörutíu milljónir innan mjög skamms tíma. Hvað á ungt fólk að gera? Ef það hefur tök á, getur verið dýrt að bíða. Ég mæli með að vera dugleg að skoða og gera tilboð og vera þolinmóð. En ekki bíða. Það getur líka verið kostnaðarsamt, af því að það er ekkert sem bendir til að fasteignamarkaðurinn sé að breytast í nærframtíð,“ segir Páll.

Reynir Hólm var á meðal þeirra sem skoðuðu íbúðina. Honum fannst hún of lítil en hann hefur verið að leita lengi. „Ég veit ekki hvort ég sé grimmur að segja það en það er ekkert verið að hugsa að þú eignist eitthvað á einhverjum tímapunkti, meira bara að þú sért bara fastur,“ segir Reynir.

„Það þarf einhver að gera eitthvað hérna. Það er ekki heil brú í þessu samfélagi hérna hjá okkur. Ef þetta á að viðgangast mánuð eftir mánuð, þurfum við ábyrga stjórnendur hérna til að takast á við þetta,“ segir Guðrún Kristín Svavarsdóttir, sem var að skoða íbúðina fyrir frænku sína á Húsavík.

Leigjendur bara geta þetta ekki

Leigjendur fara ekki varhluta af versnandi húsnæðisástandi í Reykjavík. Á undanförnum mánuðum hafa Samtök leigjenda á Íslandi verið endurreist af hópi tengdum Sósíalistaflokki Íslands.

Guðmundur Hrafn Arngrímsson er gjaldkeri Samtaka leigjenda á Íslandi.

„Það sem hefur mikil áhrif á verðmyndun á fasteignamarkaði er óregluvæddur leigumarkaður. Í löndunum í kringum okkur er það álitið vera ein helsta orsök fyrir ósjálfbærum hækkunum á fasteignamarkaði, það er þegar leigumarkaður er óregluvæddur og óhaminn. Þá er svo mikil ásókn fyrir fjárfesta, þá sem vilja fjárfesta lífeyri sínu og sparifé, fyrir lögaðila inn á fasteignamarkaðinn til að hagnast á leigumarkaðnum. Þetta ýtir fasteignaverðinu gríðarlega mikið upp, segir Guðmundur.

Leigjendur lifi oft í miklu óöryggi.

„Við sem erum á leigumarkaði við getum hreinlega ekki útaf því hvernig leiguverðið er, safnað upp í útborgun á meðan fólk er að borga 3-5 milljónir í húsaleigu á hverju einasta ári. Það segir sig sjálft að launakjör í landinu standa aldrei undir svona. Fólk sem er með fjölskyldur á framfæri bara getur þetta ekki,“ segir Guðmundur.

Bóla?

Yfirleitt er talað um húsnæðisbólu þegar hækkunin á fasteignaverði fer verulega fram úr tekjuþróun. Það er að segja; peningar fólks hætta alveg að haldast í hendur við það sem það kostar að kaupa sér húsnæði. Bóla er til dæmis talin hafa myndast á árunum fyrir hrun, þegar allt í einu allir gátu fengið lán. Það keyrði fasteignamarkaðinn svoleiðis upp að fasteignaverð hækkaði um 13% árið 2004, á meðan tekjur hækkuðu um 9,6%. Árið 2005 hækkaði fasteignaverð síðan um 35% en tekjurnar áfram aðeins um 11%. Skyndilega áttu fjölmargir glæsilegar eignir; en minna af peningum til að borga af lánunum. Og þessi bóla sprakk með afleiðingum sem allir kannast við.

En núna? Seðlabankastjóri hefur lýst því að hans aðgerðir séu meðal annars hugsaðar til þess að koma í veg fyrir að bólan fyrir hrun endurtaki sig. Það eru þó merki um að þróunin sé svipuð. Landsbankinn segir verð íbúða sé að hækka mun hraðar en kaupmáttur launa. Við erum ekki komin með tölur allra síðasta ára en svona má sjá þetta fyrir sér. Árið 2019 hækkuðu tekjur fólks um 3,9% en fasteignaverð um 2,5%. Árið 2020 hækkuðu tekjurnar að ætla má um 5-6% en fasteignaverð um 7,3%. Og árið 2021 hækkuðu tekjurnar um eitthvað svipað en fasteignaverð um 20,3%. Húsnæðisverð er því klárlega að taka verulega fram úr launaþróun, þótt lægri vexti hafi vissulega þýtt að greiðslubyrðin sé búin að vera minni.

Hvað veldur?

En hver ber sökina á litlu framboði? Iðnaðurinn segir: Lóðaskortur sem borgarstjóri ber ábyrgð á. Borgarstjóri segir: Þeir sem fjármagna framkvæmdirnar eru ekki að koma inn af nægum krafti.

„Þetta er náttúrulega bara spurning um framboð og eftirspurn. Ef það eru tvö hundruð íbúðir til sölu í fjölbýli frá Seltjarnarnesi og Mosfellsbæ, þar af tvær í þínu póstnúmeri og fjórir til fjörutíu koma á opið hús. Síðan er einhver kannski búinn að missa af fjórum eignum í hverfinu og ætlar ekki að missa af þessari, hann borgar vel. Á meðan þetta er svona er þetta ekki bóla,“ segir Hannes Steindórsson.

Dagur B. Eggertsson borgarstjóri: „Við erum enn og aftur stödd í ójafnvægisstöðu á fasteignamarkaði á Íslandi, sem er auðvitað bara ekki gott, hvorki fyrir þá sem eru að kaupa og ég tala nú ekki um þá sem eru að koma sér inn á markaðinn. Við í borginni höfum talað fyrir meiri fyrirsjáanleika, birt miklu meira af gögnum undanfarin ár reglulega til að auka fyrirsjáanleika. Við höfum verið að búa í haginn fyrir framtíðina, þó það bjargi ekki hlutunum í augnablikinu.“

Hannes fasteignasali: „Við getum ekki verið að tala um hvað á að afhenda 2024. Það gerir ekkert fyrir okkur núna. Ég held að þurfi að taka harðar á þessum málum, að skipuleggja lengra fram í tímann, stytta alla ferla frá því að landi er úthlutað, skipulag er samþykkt og verktaki getur byrjað að byggja. Sá tími er of langur. Það er örugglega margt sem mætti bæta í því. Það er lóðaskortur. Það þarf að breyta því strax. En ég er alveg sannfærður um að þetta séu tvö og hálft til fjögurra ára að lágmarki þangað til að vera komin einhver jöfnuður á markaðnum.“

Dagur: „Langtímaeftirspurn inn á markaðinn eru tæplega þrjú þúsund íbúðir á ári. Við höfum verið að byggja rúmlega þúsund núna undanfarin ár sem er í samræmi við það að Reykjavík er um það bil þriðjungur landsins. Við höfum hins vegar sýnt fram á að varðandi skipulag og það sem að okkur snýr væri auðveldlega hægt að byggja tvö þúsund íbúðir á ári.

Því að þó við skiptum mjög miklu máli í skipulagsmálum og þessari langtímasýn, þá verða bankar og fjármálastofnanir og fjármögnunaraðilar að kannast við sinn hlut af þessu. Við fáum ekki heilbrigðan húsnæðismarkað með langtímajafnvægi nema allir ganga í takt. 

Það má örugglega alltaf gera betur í öllu en framfarirnar og uppbyggingin í Reykjavík auðvitað sögulega mikil á undanförnum árum. Það er líka sögulegt að þetta hefur verið fyrir fjölbreytta tekjuhópa. Ég hef kallað eftir því að önnur sveitarfélög komi meira inn varðandi til dæmis lægstu tekjuhópana, þannig að ég held að húsnæðisstefna borgarinnar sé að mörgu leyti til fyrirmyndar. En það sem vantar er að ríkið segir: Sveitarfélögin leggi hvert um sig fram sínar húsnæðisáætlanir og húsnæðisstefnu. En hvar er ábyrgðin á stóru myndinni, húsnæðisstefna fyrir Ísland?“

Ef frændi þinn væri á þrítugsaldri að reyna að koma sér inn á fasteignamarkað, hvað myndirðu segja við hann? 

Hannes: „Ég myndi segja honum að koma sér inn á markaðinn sem fyrst, vegna þess að það hefur bara sýnt sig fyrir utan einstaka tilvik eins og hrunið, að fasteignaverð lækkar ekki. Viðkomandi á að reyna að koma sér inn á markað sem fyrst. Því miður, það er bara staðan. Og það er erfitt. Og verður erfitt.”