Hvað gerðist? Hörður Ægisson skrifar 4. október 2019 07:00 GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu GAMMA Hörður Ægisson Mest lesið Lukka Sjálfstæðisflokksins Inga María Hlíðar Thorsteinson Skoðun Má skera börn? Magnea Gná Jóhannsdóttir Skoðun Jens er rétti maðurinn í brúna! Anton Berg Sævarsson Skoðun Reykurinn sást löngu fyrir brunann! Davíð Bergmann Skoðun Stuðningur fyrir börn í vanda getur verið lífsbjörg Stefán Guðbrandsson Skoðun Hlíðarendi – hverfið mitt Freyr Snorrason Skoðun Angist og krabbamein Auður E. Jóhannsdóttir Skoðun Löggjafinn brýtur á skólabörnum (grein 1) Valdís Ingibjörg Jónsdóttir Skoðun Strandveiðar – nýliðun hægri vinstri Steindór Ingi Kjellberg Skoðun Magnús Karl sem næsta rektor Háskóla Íslands Sólveig Ásta Sigurðardóttir,Stefanía Benónísdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Tollflokkun rifins osts: Rangfærslur og staðreyndir Erna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Framtíð löggæslu fínpússuð í tilraunastofunni Gaza Kristján Þór Sigurðsson skrifar Skoðun Wybory/Election/Kosningar Mateusz Gabríel K. Róbertsson skrifar Skoðun Hver er betri sem formaður Sjálfstæðisflokksins? Þórir Garðarsson skrifar Skoðun Hlíðarendi – hverfið mitt Freyr Snorrason skrifar Skoðun Rétturinn til að hafa réttindi Arndís Anna Kristínardóttir Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Chamberlain eða Churchill leiðin? Ingibjörg Þóra Haraldsdóttir skrifar Skoðun Magnús Karl sem næsta rektor Háskóla Íslands Sólveig Ásta Sigurðardóttir,Stefanía Benónísdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðisyfirvöld með í samtali um hugvíkkandi meðferðir Sara María Júlíudóttir skrifar Skoðun Flug er almenningsssamgöngur Ari Trausti Guðmundsson skrifar Skoðun Barátta fyrir mannréttindum aldrei verið mikilvægari Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Löggjafinn brýtur á skólabörnum (grein 1) Valdís Ingibjörg Jónsdóttir skrifar Skoðun Strandveiðar – nýliðun hægri vinstri Steindór Ingi Kjellberg skrifar Skoðun Reykurinn sást löngu fyrir brunann! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Angist og krabbamein Auður E. Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Jens er rétti maðurinn í brúna! Anton Berg Sævarsson skrifar Skoðun Stuðningur fyrir börn í vanda getur verið lífsbjörg Stefán Guðbrandsson skrifar Skoðun Lukka Sjálfstæðisflokksins Inga María Hlíðar Thorsteinson skrifar Skoðun Silja Bára, öruggur og faglegur leiðtogi fyrir Háskóla Íslands Margrét Gíslínudóttir skrifar Skoðun Má skera börn? Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Aðför að menntakerfinu Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Er íslenska þjóðin að eldast? Þorsteinn Þorsteinsson skrifar Skoðun Áslaug Arna er framtíðin og sóknarfærið er ungt fólk Sybil Gréta Kristinsdóttir skrifar Skoðun Silja Bára, öruggur og faglegur leiðtogi fyrir Háskóla Íslands Margrét Gíslínudóttir skrifar Skoðun Hvert fer kílómetragjaldið mitt? Jokka G Birnudóttir, #2459 skrifar Skoðun Opið bréf til Nannýjar Örnu Guðmundsdóttir fulltrúa í stjórn Sambands íslenskra sveitarfélaga Jóhanna Ása Einarsdóttir,Gerður Einarsdóttir,Helga Björk Jóhannsdóttir,Margrét Skúladóttir,Bjarney Ingibjörg Gunnlaugsdóttir skrifar Skoðun Eyðileggjandi umræða Guðný Pálsdóttir,Súsanna Margrét Gestsdóttir skrifar Skoðun Lýðræðið sigrar Snorri Ásmundsson skrifar Skoðun Innleiðing fjárhagskerfa skilar í 70% tilfella ekki tilætluðum árangri Stefán Ingi Arnarson skrifar Skoðun Tækifæri til að ljúka mannréttindamáli Þorsteins Pálssonar frá síðustu öld Bergur Hauksson skrifar Sjá meira
GAMMA stóð afar höllum fæti í fyrra. Fjármálafyrirtækið, sem er hvað þekktast fyrir fjárfestingar sjóða í stýringu félagsins á fasteignamarkaði, var nauðbeygt fyrir um ári til að sækja sér lán upp á einn milljarð króna til nokkurra mánaða á svimandi háum kjörum frá fjárfestingafélaginu Stoðum. Lausafjárstaða félagsins, sem var í viðræðum við Kviku banka um kaup á öllu hlutafé GAMMA, hafði versnað verulega á skömmum tíma og talsvert var um innlausnir fjárfesta í sjóðum í stýringu fyrirtækisins. Þótt viðskiptin hafi gengið í gegn undir lok síðasta árs þá tók kaupverðið miklum breytingum á meðan á ferlinu stóð. Greiðslan var aðeins að þriðjungi í reiðufé, fallið var frá afhendingu bréfa í Kviku og stærstur hluti kaupverðsins mun þess í stað ákvarðast af gengi sjóða GAMMA. Það var ekki gert að ósekju enda óvissa um raunverulega stöðu margra fasteignasjóða. Sú áhætta, en um leið mögulegur ávinningur, var skilin eftir hjá seljendum. Fæstir höfðu þó gert sér grein fyrir því hversu slæm staðan var. Í byrjun vikunnar var sjóðsfélögum fagfjárfestasjóða í stýringu GAMMA – Novus og Anglia – tilkynnt að við endurmat á eignum og áætlunum sjóðsins hefði komið í ljós að eigið fé væri mun minna en áður var talið. Í tilfelli Novus-sjóðsins, eiganda Upphafs fasteignafélags, hefur eigið fé sjóðsins, sem var samkvæmt endurskoðuðum ársreikningi metið á 4,4 milljarða í ársbyrjun, nánast verið afskrifað að fullu. Lífeyrissjóðir, tryggingafélög og fjölmargir einkafjárfestar, sem lögðu Novus til samanlagt 2.500 milljónir við stofnun hans 2013, hafa að líkindum tapað sínum eignum. Hvað gerðist? Skýringarnar eru sagðar að raunveruleg framvinda margra fasteignaverkefna Upphafs hafi reynst ofmetin, kostnaður við framkvæmdir á árinu var langt yfir áætlunum og þá tóku fyrri matsaðferðir ekki að fullu tillit til fjármagnskostnaðar félagsins. Sá kostnaður hækkaði enn frekar þegar félagið gaf út 2,7 milljarða króna skuldabréf í júní á þessu ári. Skuldabréfaútboðið hefði átt að hringja viðvörunarbjöllum. Í kynningu til fjárfesta var fyrst gert ráð fyrir að vextirnir yrðu ellefu prósent en þeir urðu að lokum meira en fimmtán prósent. Þau vaxtakjör endurspegluðu bágborna fjárhagsstöðu Upphafs og eins hversu erfiðlega gekk að fá fjárfesta til að leggja fasteignafélaginu til aukið fjármagn. Enn meira þarf núna hins vegar til. Skuldabréfaeigendur standa nú frammi fyrir þeim valkosti að koma með viðbótarfjármögnun upp á einn milljarð til að leysa lausafjárvanda Upphafs. Gangi það ekki eftir þarf ekki að spyrja að leikslokum. Fjárfestingum á byggingamarkaði fylgir talsverð áhætta. Það verður hins vegar að teljast með ólíkindum hvernig fjögurra milljarða eigið fé fasteignasjóðs gat orðið að engu á örfáum mánuðum. Allri áætlunargerð virðist hafa verið mjög ábótavant og þá vekur það upp spurningar að þáverandi stjórnendur GAMMA hafi ákveðið að minnka eigið fé um 850 milljónir í árslok 2017 með því að greiða þá fjármuni út til sjóðsfélaga enda ljóst – að minnsta kosti eftir á að hyggja – að fjárhagsstaða sjóðsins leyfði ekki slíka útgreiðslu. Nýir stjórnendur GAMMA hljóta að velta öllum steinum til að komast að því hvað fór raunverulega úrskeiðis.
Magnús Karl sem næsta rektor Háskóla Íslands Sólveig Ásta Sigurðardóttir,Stefanía Benónísdóttir Skoðun
Skoðun Magnús Karl sem næsta rektor Háskóla Íslands Sólveig Ásta Sigurðardóttir,Stefanía Benónísdóttir skrifar
Skoðun Heilbrigðisyfirvöld með í samtali um hugvíkkandi meðferðir Sara María Júlíudóttir skrifar
Skoðun Barátta fyrir mannréttindum aldrei verið mikilvægari Þorgerður Katrín Gunnarsdóttir skrifar
Skoðun Silja Bára, öruggur og faglegur leiðtogi fyrir Háskóla Íslands Margrét Gíslínudóttir skrifar
Skoðun Silja Bára, öruggur og faglegur leiðtogi fyrir Háskóla Íslands Margrét Gíslínudóttir skrifar
Skoðun Opið bréf til Nannýjar Örnu Guðmundsdóttir fulltrúa í stjórn Sambands íslenskra sveitarfélaga Jóhanna Ása Einarsdóttir,Gerður Einarsdóttir,Helga Björk Jóhannsdóttir,Margrét Skúladóttir,Bjarney Ingibjörg Gunnlaugsdóttir skrifar
Skoðun Innleiðing fjárhagskerfa skilar í 70% tilfella ekki tilætluðum árangri Stefán Ingi Arnarson skrifar
Skoðun Tækifæri til að ljúka mannréttindamáli Þorsteins Pálssonar frá síðustu öld Bergur Hauksson skrifar
Magnús Karl sem næsta rektor Háskóla Íslands Sólveig Ásta Sigurðardóttir,Stefanía Benónísdóttir Skoðun