Leigu­þak er líka gott fyrir fast­eigna­kaup­endur!

Á samfélagsmiðlum eru nokkrir hópar þar sem fólk kemur saman og gefur hvort öðru góð fjárfestingaráð. Þar ægir saman þúsundum einstaklinga sem deila reynslu sinni og innsýn í hvernig best sé að ávaxta sparifé sitt og lífeyri. Ef athugasemdir og ráðgjöf eru dregin saman og ef eitthvað er að marka allt þetta merkisfólk þá kemur það í ljós að langbest er að fjárfesta sparifé sínu á fasteignamarkaði, þ.e. kaupa íbúðareiningu/íbúðareiningar til útleigu. Ástæðan fyrir því er vegna hversu margir eru fastir á leigumarkað sem gerir þennan fjárfestingakost svona eftirsóknaverðan. Tugþúsundir örvæntingafullra íslendinga, lágtekjufólk sem kemst ekki í húsnæðisöryggið á séreignamarkaði og lægri húsnæðiskostnað sem honum fylgir.

Ásókn Fjárfesta

Þessi ásókn fjárfesta í fasteignir hefur valdið því að venjulegt fólk á ekki lengur kost á því að kaupa sér fasteign enda bera tölur frá þjóðskrá það með sér. Frá árinu 2005 til 2022 hefur einungis ⅓ af því húsnæði sem hefur bæst við húsnæðismarkaðinn á Íslandi farið til fólks sem er að búa sér til heimili, ⅔ hlutar allra íbúðareininga hafa farið til fjárfesta í leit að skjótfengnum auð á leigumarkaði. Þessi breyting á eignarhaldi á íslenskum húsnæðismarkaði, sú að lögaðilar og eignafólk verður ráðandi á kaupendamarkaðnum gerist á stuttum tíma eftir efnahagshrunið og hefur ástandið farið hríðversnandi síðan. Síðustu misseri höfum við ítrekað fengið fréttir af hvernig fasteignaverð hækkar og hækkar og hvernig fjárfestar yfirbjóða einstaklinga til að geta hagnast á leigumarkaðnum.

En af hverju er fjárfestum er leyft að hamast svona á leigjendum. Af hverju getur eignafólk nýtt sér varnarleysi leigjenda til að geta rukkað þá um okur-leigu án þess að nokkur eftirlitsaðili grípi inn í.? Er skeytingarleysið svona mikið, eða er þetta kannski sanngjarnt og réttlátt fyrir báða aðila, eins og segir í Húsaleigulögunum að leiguverð eigi að vera.? Mánaðarleg húsaleiga er að jafnaði um 100.000 kr hærri á Íslandi en annars staðar í Evrópu, ef miðað er við húsaleigu sem hlutfall af kaupverði íbúðar. Án efa er skorturinn á húsnæði helsta ástæðan fyrir því að lögaðilum og eigna-fólki er gert kleift að athafna sig með þessum hætti, en þetta ætti ekki að vera svona þrátt fyrir húsnæðiskortinn.

Heimili er súrefni fjölskyldunnar

Við þurfum öll þak yfir höfuðið, alveg eins og við þurfum vatn og súrefni. Það er ein af grunnþörfum mannsins að eiga heimili og fyrir foreldra er ekkert heilagra en einmitt heimilið og börnin. Þess vegna mun leigjandinn alltaf gera allt, og leggja allt annað til hliðar til að geta borgað húsaleigu og haft skjól fyrir sig og fjölskylduna. Það er búið að skapa heimatilbúna neyð og hún er virkjuð í þágu fjármagnsins, sem aftur skapar fátækt hjá nálægt 50% af leigjendum á íslenskum húsnæðismarkaði. SKv. nýrri lífskjarakönnun Hagstofunnar borga 13% leigjenda yfir 70% af ráðstöfunarfé sínu í húsaleigu. 30% leigjenda borga yfir 50% af ráðstöfunarfé sínu í húsaleigu.

Önnur ástæða er fyrir því hvernig komið er, er að leigumarkaðurinn hér á landi er lítið regluvæddur. Reglulega hafa komið fram vel útfærðar hugmyndir um að skikka til leigumarkaðinn með hömlum á bæði leiguverði og hækkunum. En þær hugmyndir hafa einatt mætt mikilli andstöðu frá húseigendafélaginu og þeim sem verja hagsmuni fjármagnsins. Að mati okkar greinarhöfunda er það skammsýni því það fer ekki saman með hagsmunum hins venjulega húsnæðiseigenda, fjölskyldu sem á eina fasteign sem nýtt er sem heimili. Óregluvæddur leigumarkaður er frumforsenda fyrir bólumyndun á fasteignamarkaði og ósjálfbærum hækkunum. Þegar þannig ástand skapast verður erfiðara og erfiðara fyrir hinn venjulega íbúðarkaupanda að komast inn á séreigna-markaðinn. Ef þessi þróun sem hefur átt sér stað undanfarin 15 ár heldur áfram, verður minnihluti einstaklinga á Íslandi fasteignaeigandi eftir nokkur ár. Ofur ávöxtun á leigumarkaði gagnast bara fáum, en er mjög slæmt fyrir mjög marga. Eru það hagsmunir fasteignaeigenda?

Leigureiknir og viðmiðunarverð

Fyrir ekki svo löngu þá birtu Samtök Leigjenda á Íslandi (Leigjendasamtökin) leigureiknivél sem ætlað er að sýna íslenskum leigjendum hvernig leiguverð ætti að vera miðað við nokkrar mismunandi forsendur. Leigureiknirinn sýnir 3 tegundir af leiguverði, óhagnaðardrifin leiga, markaðsleiga og okurleiga, þessi verð eru reiknuð útfrá þekktum forsendum sem notaðar eru í leigureiknum annarsstaðar í Evrópu. Það er skemmst frá því að segja að leiguverð á Íslandi er að jafnaði 30-40% of hátt skv. leigureikninum. Margir, og þá sérstaklega leigusalar voru ósáttir við þær forsendur sem leigureiknirinn notar. Leigusalar hafa vanist því að geta okrað og vildu margir alls ekki taka þátt í samtali sem miðaði að því að vinda ofan því.

Fulltrúar Leigjendasamtakanna eru ósammála þeim leigusölum sem fárast yfir leigureikninum. Af hverju ætti leigumarkaðurinn á Íslandi að vera öðruvísi hér á Íslandi en á meginlandinu, þegar miðað er við leiguverð sem hlutfall af kaupverði?

Hvað er sanngjörn húsaleiga?

Í 37. gr. Húsaleigulaganna segir í "Aðilum er frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila." Sanngjarnt og eðlilegt segir löggjafinn, en valdaójafnvægið á leigumarkaðnum býr eingöngu tækifæri fyrir leigusalann túlka einsamall þessi hugtök sér í vil, og þar reynir á mjög siðferðisstyrk hans. Ef sá styrkur yrði mældur, er erfitt að segja um hvaða kvarði yrði best notaður til að túlka þær niðurstöður, svona ef mið er tekið af framvindu síðustu ára.

Við skulum taka lítið dæmi um þær hækkanir sem leigusalar hafa getað framkvæmt án þess að nokkur eftirlitsaðili hafi getað haft áhrif til batnaðar. Á árunum 2014-2016 seldi Íbúðalánasjóður nokkur þúsund íbúðir til stóru leigufélagana. Þar á meðal seldi Íbúðalánasjóður sitt eigið leigufélag sem bar nafnið Klettur til stóru leigufélaganna. Leiguverð á 85 fm íbúð sem var leigð á vegum Kletts á 110.000 kr/mán árið 2014, en var seld inn í eitt af leigufélögunum það ár hefur þróast þannig að í dag er leiguverð á þessari íbúð á milli 250-270.000 kr/mán hér á höfuðborgarsvæðinu. Það gerir alls um 150% hækkun á leiguverði, á fasteign sem keypt var af ríkinu, með afslætti. Meðal hækkun á húsaleigu á meginlandi Evrópu á árunum 2011-2021 var 15,3%.

Ef við hinsvegar hefðum notið virks eftirlits og leigjendaverndar hér á leigumarkaðnum, eins og gerist í lang-flestum löndum í kringum okkur þá hefði leiguverðið hinsvegar þróast svona: Ef við hefðum til dæmis notið svokallaðrar leigubresmu, leigubremsu uppá 3% (en leigu-bremsa er hámarks-hækkun á húsaleigu á hverju ári) Þá væri leigan fyrir þessa íbúð í dag 140.000 kr/mán. Ef þessi húsaleiga hefði bara fylgt hækkun á vísitölu og verðlagi væri leiguverðið 138.574 kr. Ef íslensk leigulöggjöf gerði ráð fyrir því að húsaleiga mætti ekki hækka nema um 80% vísitölu (eins og gert er sumstaðar) þá væri leigan á þessari íbúð 132.859 kr/mán í dag. Skv. þessu er ljóst að leigjandinn borgar um það bil 1.500.000 í of-greidda húsaleigu á hverju ári. Þetta er í flestum siðuðum samfélögum kallað rán, og rán á varnarlausu fólki.

Óregluvæddur leigumarkaður verður fátæktargildra.

Ætti íslenskt samfélag að sætta sig við að aðstæður tugþúsunda heimila séu með þessum hætti.? Stjórn Leigjendasamtakanna segir Nei!, og það gerir líka allt siðað fólk. Að setja regluverk, leiguþak og sanngjarnt viðmiðunarverð fyrir leigumarkaðinn er ekki bara gott og lífsnauðsynlegt fyrir leigjendur, heldur líka þá sem ætla sér að reyna að komast inn á séreigna-markaðinn. Ein helsta ástæða hækkunar á húsnæðismarkaði er óregluvæddur leigumarkaður, sem skapar mikla ásókn fjárfesta og eignafólks inn á fasteignamarkaðinn. Þannig verða þeir ríku ríkari, og þeir fátæku fátækari. Þannig verður leigumarkaðurinn að fátækragildru fyrir leigjendur, en að auðs-uppsprettu fyrir eignafólk og fjárfesta.

Leigjendur á íslenskum leigumarkaði eiga enga möguleika á að koma sér inn á séreigna-markaðinn í þessu ástandi, ástandi sem er viðhaldið af þeim sem stjórna framboði, slást um eignir, stýra verði, setja reglur og þeim sem vanrækja skyldur sínar. Enginn venjulegur launþegi á leigumarkaði eða fjölskyldufólk sem borga 50% af ráðstöfunarfé sínu um hver mánaðarmót í húsaleigu á möguleika á að safna sér fyrir útborgun eða að standast greiðslumat. Þetta fólk er jarðvegur fyrir okurstarfsemi á leigumarkaði, réttindum þeirra, draumum og afkomu er hent fyrir róða.

Grátandi leigusalar vilja ekki borga

Þegar leigureiknir Leigjendasamtakanna var kynntur þá spratt fram fyrirsjáanlegur grátkór leigusala sem kvörtuðu yfir því að Leigjendasamtökin ætluðust til að leigusalar borguðu með íbúðum sínum. Að sjálfsögðu er það skoðun Leigjendasamtakanna að íbúðareigendur eigi að leggja til fjármuni í sína eigin fjárfestingu. Ef þú kaupir hlutafé fyrir lánsfé þá þarft þú að borga sjálfur af lánunum en treystir á að nettó ávöxtun fjárfestingar verði hærri en kostnaðurinn. En á fasteignamarkaði virðast ríkja önnur viðmið. Þar á leigjandinn að borga fjárfestinguna, lánin og kostnaðinn, leggja til eignamyndun með 30-40% álagi á meðan að fjárfestingin skilar hagnaði í gegnum stöðugar verðhækkanir. Einnig er það skoðun Leigjendasamtakanna að húsnæðismarkaðurinn eigi bara alls ekki að lúta leikreglum hins hefðbundna markaðar fjárfestinga og neyslu.

Leigjendasamtökin hafa sýnt fram á með fjölmörgum dæmum að gífurlegur hagnaður er fyrir leigusala á þessum markaði, þar sem þeir krefja leigjendur um að borga upp eigin skuldbindingu á skömmum tíma, ásamt því að nýta sér umfram-arð til að fjárfesta í fleiri eignum.

Leigjendur bera hæsta húsnæðiskostnaðinn

Leigjendur á Íslandi bera í langflestum tilvikum mun hærri húsnæðiskostnað en þeir sem eru að kaupa sér eigið heimili. Skv. nýlegri lífskjarakönnun er 100% fleiri leigjendur með íþyngjandi húsnæðiskostnað en kaupendur. Mikil hækkun á fasteignamarkaði undanfarin 3-4 ár hefur haft í för með sér mikla hækkun á húsaleigu, að hluta til vegna hversu miklar skuldbingar liggja að baki hverri fasteign. Fasteignir sem voru keyptar á árunum 2012-2018 bera mikið lægri fjármagnskostnað en eignir sem hafa verið á fasteignamarkaði síðan þá. En samt hefur leiga undantekningalaust hækkað á þessum íbúðaeiningum, eins og fljótleg yfirferð hjá stóru leigufélögunum sýnir svo augljóst.

Munum einnig að þessi stóru leigufélög voru stofnuð með aðkomu Íbúðalánasjóðs sem seldi þeim hundruðir íbúða á 50% af markaðsvirði á þeim tíma. Víða eru dæmi um að leigufélög rukki húsaleigu fyrir íbúðir “keyptar” af Íbúðalánasjóði og ríkinu fyrir leiguverð sem dekkar kaupverðið á innan við 3 árum. Það ríkja því allt önnur lögmál en einföld hagfræði á leigumarkaðnum, þar ríkir einræði og okur fárra, sem er í engum tengslum við raunverulega kostnað við rekstur leigu-eininga.

Eignarlausir leigjendur skapa auðinn

Niðurstaðan er því að okurleiga og óregluvæddur leigumarkaður hefur ekki einvörðungu hörmulegar afleiðingar fyrir tekjulægsta hóp samfélagsins heldur veldur því einnig að venjulegt millistéttarfólk getur ekki lengur keypt sér húsnæði til að búa í. Vegna þess hvernig komið er hangir þessi spurning yfir okkur og allt um kring, af hverju það er látið óátalið að fámennur hópur í landinu geti níðst svona á tekjulægstu einstaklingunum og haldið tugþúsundum heimila föngnum á okurvæddum leigumarkaði?

Er það virkilega svo að við Íslendingar teljum það vera í lagi að fólki sé haldið í þessari ánauð á leigumarkaði þar sem það borgar undantekningarlaust hæsta húsnæðiskostnaðinn af öllum án þess að eignast nokkurn skapaðan hlut annað en vissuna um að hafa skapað auð fyrir aðra með erfiði sínu og lífsþrá.

Lesandi góður að lokum viljum við spyrja þig hvort á húsnæði og húsnæðismarkaðurinn að vera fyrir fólk sem býr sér til heimili, eða fyrir fjárfesta sem vilja skapa sér auð?

Höfundar sitja í stjórn Samtaka leigjenda á Íslandi og hvetja alla til að ganga til liðs við samtökin og leggja baráttunni fyrir heilbrigðum húsnæðismarkaði lið.